Geralmente no momento de concretizar a compra e venda de um imóvel, as partes voltam suas atenções para os valores do bem e muitas vezes esquecem de considerar algumas obrigações legais que acompanham essas operações de transação imobiliária.
Portanto, aqueles que estão prestes às realizar essas operações ou que já estão em andamento, devem levar em consideração outros custos que são importantes para que ocorra a efetiva transferência do bem.
Neste artigo, vamos falar especificamente do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Esse é um dos gastos que surgem devido às transações imobiliárias e que não pode ser simplesmente deixado de lado, seu pagamento é importante para a concretização do negócio e que o comprador possa ter o bem em sua propriedade.
Por ser um imposto municipal, cada cidade possui uma legislação própria e uma base de cálculo que pode variar de acordo com o município do país. Frente a grande diversidade as regras aplicáveis a cada região, muitos contribuintes encontram dificuldades em verificar os valores corretos de recolhimento, realizar o pagamento e quando realmente deve ser pago ou a quem cabe a responsabilidade de pagar.
Sabendo que este é um tema complexo e que gera diversas dúvidas, preparamos este artigo para esclarecer as questões mais recorrentes sobre o assunto.
O QUE É ITBI?
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), é um tributo de competência dos municípios, previsto no artigo 156, inciso II da Constituição Federal:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
O imposto em si, incide sobre as transferências imobiliárias inter vivos, ou seja, transmissão de bens imóveis entre pessoas vivas por meio de um ato oneroso, aquele que produz vantagens e obrigações (uma compra e venda, por exemplo).
Além da Constituição Federal, o ITBI é previsto no Código Tributário Nacional, onde é regulado em seus artigos 35 a 42. Ademais, não podemos deixar de mencionar que por ser de competência dos municípios, o ITBI possui legislação própria em cada um deles.
O pagamento do imposto é obrigatório, salvo em algumas ocasiões onde há a isenção do pagamento. Contudo, essa parte iremos explicar a diante.
QUAL SEU OBJETIVO?
O objetivo do ITBI é atuar de forma fiscalizadora a fim de arrecadar recursos financeiros para os municípios. Com isso, o poder municipal terá recursos para custear as necessidades da população, ou seja, buscando o bem-estar social.
Dessa forma, deverá promover investimentos, melhorias e incentivos nas áreas da saúde, segurança pública, educação, infraestrutura, dentre outras obrigações que o Estado deve assumir. Claro que não iremos discutir no texto se os recursos arrecadados são de fato bem administrados, nosso artigo tem como foco esclarecer para o leitor o funcionamento desse dispositivo legal.
COMO É FEITO O CÁLCULO DO ITBI?
A base de cálculo do ITBI é sobre o valor venal dos bens e direitos transmitidos, ou seja, calcula-se o imposto sobre o valor do imóvel ou da transação. Isto porque, o imóvel pode ter um valor venal de R$ 300.000,00, mas na hora da venda (transação) sair por R$ 500.000,00. Sua alíquota entre os municípios pode variar entre 2% a 3%.
Se a transação do imóvel ocorrer de forma direta (sem financiamento), basta ter a base de cálculo (valor venal ou valor da transferência) e aplicar a alíquota estabelecida pelo município.
Um exemplo prático: imóvel vendido por R$ 100.000,00 x 3 (alíquota) / 100 = R$ 3.000,00 de ITBI a ser recolhido ao município.
Além disso, vale ressaltar que na compra de imóveis por meio de financiamento, é importante consultar a legislação municipal e verificar se possuem regras de cálculo diferentes para essa ocasião, como isenções ou redução de alíquotas, conforme as características de cada contribuinte e as respectivas negociações.
QUEM ESTÁ SUJEITO A PAGAR ITBI?
Estão sujeitos ao pagamento do ITBI as operações de transmissão por ato oneroso de bens imóveis (compra e venda, dação em pagamento, permuta, arrematação, adjudicação, usufruto etc.), exceto a sucessão (herança), doação ou os casos de imunidade previstos constitucionalmente.
Logo, estão sujeitos ao pagamento do tributo, em geral:
- Os adquirentes de bens imóveis;
- Os cedentes ou cessionários em compromissos de compra e venda por instrumento público ou particular;
- Os adquirentes ou transmitentes quando o adquirente tiver como atividade a compra e venda desses imóveis;
- Os permutantes, nas operações de permutas (trocas).
Eventualmente, poderá ser atribuída a responsabilidade solidária pelo recolhimento do ITBI aos tabeliães e demais serventuários de ofício, aos transmitentes e cartorários.
QUANDO É PRECISO PAGAR O ITBI?
Em via de regra, sendo o fato gerador do imposto a transmissão de bens imóveis, o momento correto da transmissão da propriedade do bem de acordo com o Código Civil, artigo 1.227 e 1.245 seria com o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis competente:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Este é um entendimento do Superior Tribunal de Justiça e a cobrança realizada antes desse ato estaria em desacordo com a previsão legal e dos tribunais. Contudo, em diversos municípios o imposto tem sido exigido na lavratura da escritura pública, logo, é importante avaliar de forma minuciosa a previsão da lei municipal aplicável a cada caso.
É POSSÍVEL SE ISENTAR DO ITBI?
Por ser instituído pelos municípios, é possível encontrar em diversos locais do país, previsões legais para isenção do tributo. Como exemplo, citamos o município de São Paulo, o qual prevê isenção nas seguintes condições:
- Aquisição do primeiro imóvel, desde que financiado pelo Fundo Municipal de Habitação;
- Aquisição do primeiro imóvel financiado pelo Programa Minha Casa Minha Vida.
As isenções acima citadas são para imóveis exclusivamente residenciais, adquiridos por pessoas físicas, com valores até R$ 176.444,51 nos termos da legislação municipal, a partir de janeiro/2020.
Outro ponto de extrema importância, é a imunidade tributária constitucional do ITBI, onde não será exigido nos casos de transmissão de bens ou direitos ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital. Além daqueles decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica, assim estabelece o artigo 36 do Código Tributário Nacional:
Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior:
I – quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito;
II – quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra.
Está inclusive, é uma previsão constitucional, elencada no artigo 156, parágrafo 2:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
§ 2º O imposto previsto no inciso II:
I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;
Entretanto, não podemos deixar de mencionar que caso a atividade preponderante da pessoa jurídica seja a compra e venda desses bens ou direitos, locação de imóveis ou arrendamento mercantil, não estará isenta do recolhimento. A lei ainda explica que, considera-se atividade preponderante quando a receita operacional oriunda da atividade ultrapassa os 50% nos 2 anos anteriores e nos 2 anos seguintes a data de aquisição.
QUAIS AS FORMAS DE PAGAMENTO?
O valor do ITBI é emitido em guias de recolhimento pelos órgãos fazendários responsáveis do município competente. Em cada município existem formas de emissão e pagamento, sendo que em alguns a emissão da guia feita de forma online, caso contrário, será necessário solicitar fisicamente junto ao órgão competente.
Lembrando que o pagamento em alguns casos deve ser realizado no banco credenciado pelo município, em local indicado. Desse modo, é importante consultar a legislação municipal vigente.
POSSO PARCELAR O ITBI?
Por conta da competência de legislar sobre o tributo ser delegada aos municípios, alguns aceitam o parcelamento do imposto.
Como exemplo, no município de São Paulo, a depender de cada caso concreto, pode ser utilizado o Programa de Parcelamento Incentivado (PPI), Parcelamento Administrativo de Débitos Tributários (PAT) e Programa de Regularização de Débitos (PRD). Lembrando que nos processos de parcelamento haverá a incidência de atualização monetária, multas e acréscimo de juros.
Portanto, hipóteses de parcelamento devem ser consultadas no município competente ao recolhimento do tributo.
QUEM É O RESPONSÁVEL PELO RECOLHIMENTO DO IMPOSTO?
Conforme podemos perceber, o sujeito ativo (aquele que recebe) do ITBI são os municípios e o Distrito Federal. Agora, o sujeito passivo (aquele que deve pagar) é aquele que está adquirindo os bens ou direitos, no caso da compra e venda, o comprador é quem deve pagar.
No entanto, é comum encontrar negociações onde o vendedor assume a responsabilidade de recolher o tributo, por isso, é aconselhável verificar a legislação municipal para realizar a operação de forma segura, tendo em vista que a previsão em lei federal (Código Tributário Nacional), determina que o contribuinte é qualquer uma das partes na operação tributada.
COMO CONTESTAR O VALOR DO ITBI?
O contribuinte pode protocolar no município uma solicitação de revisão do valor definido, seguindo os procedimentos estabelecidos pela legislação municipal. Em alguns casos o contribuinte deve realizar esse pedido de nova avaliação antes do vencimento da guia do ITBI.
Se ainda assim não obtiver o resultado desejado, poderá recorrer a interferência do poder judiciário e discutir os valores em juízo.
CONSEQUÊNCIAS DO NÃO PAGAMENTO DO ITBI
Se não houver o pagamento do ITBI, a transferência do imóvel não poderá ser concluída e a liberação não é emitida. Com isso, somente gerando uma nova guia e recolhendo o imposto o contribuinte terá a transferência concluída.
QUAL A IMPORTÂNCIA DO ACOMPANHAMENTO JURÍDICO-TRIBUTÁRIO NAS OPERAÇÕES?
Alguns contribuintes ao realizarem as operações acabam deixando de lado questões como essa relacionadas ao ITBI e esquecem de tomar as providências legais que podem impactar financeiramente sua rotina. Logo, com um acompanhamento jurídico é possível realizar um planejamento de todo processo proporcionando uma maior segurança jurídica. Dessa forma, será possível avaliar:
1. Quais os tributos incidirão sobre determinada operação;
2. Como reduzir os riscos nos negócios jurídicos;
3. Analisar os efeitos legais da legislação vigente aplicáveis a cada município;
4. Revisar os impostos em atraso e a possibilidade parcelamento ou reparcelamento;
5. Verificar eventuais recolhimentos de imposto efetuados a maior do que deveria ou recolhido indevidamente, passíveis de restituição.
Além dessas, outras questões também são avaliadas de acordo com as exigências de cada caso e a legislação do municipal. Nota-se que o complexo sistema tributário brasileiro consome muito esforço e expertise no assunto.
Contudo, bem ajustada a operação obtém-se melhores resultados econômicos com a redução de custos de forma segura.
Ficou com dúvidas? Deixe seu comentário ou entre em contato conosco, será um prazer lhe orientar.
